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Imposer un avantage de toute nature à la fin d’un usufruit, d’accord, mais au fisc d’abord de faire son travail

C'est un secret de polichinelle que l'administration est sérieusement allergique aux constructions d'usufruit. Et ce n'est pas nouveau.

Il y a plusieurs aspects sur lesquels elle peut planter ses banderilles : soit l'usufruit a été mal évalué, soit la durée de l'usufruit n'est pas correcte, soit des travaux ont été réalisés aux frais de l'usufruitier, alors que ce serait au nu-propriétaire à s'en charger, et reviennent gratuitement à ce dernier à la fin de l'usufruit.

Dans un jugement du tribunal de première instance de Louvain du 12 mai 2017, l'agent taxateur n'avait de « problème » qu'avec l'importance des travaux qui avaient été effectués par une société usufruitière dans un immeuble en cours d'usufruit, mais pas avec la valorisation de l'usufruit lui-même ou sa durée.

Le tribunal a estimé que les travaux qui avaient été effectués aux frais de la société devaient être imposés à la fin de l'usufruit comme avantage de toute nature dans le chef de son gérant. L'agent taxateur a évalué cet avantage en additionnant tout simplement tous les frais supportés par la société sur la base des montants repris sur les factures de travaux.

L'article 36 du C.I.R. 1992 stipule pourtant que ces avantages doivent être évalués à la valeur réelle qu'ils représentent pour le bénéficiaire (et donc pas à la valeur d'acquisition pour celui qui procure l'avantage). Seule la partie qui a été payée au-delà de la valeur économique réelle peut alors être imposée en tant qu'avantage de toute nature dans le chef du nu-propriétaire.

Il faut par conséquent qu'une évaluation soit faite par l'administration du prétendu enrichissement dans le chef des nu-propriétaires, où il convient de faire une distinction à ce propos entre les travaux de grosses réparations (ce qui est bien un avantage) et les travaux d'équipement et d'améliorations (où il n'y a pas d'avantage).

Selon le tribunal, il semble que non seulement des travaux d'équipement et d'amélioration ont été réalisés, mais aussi des grosses réparations, ce qui entraîne qu'un avantage a bien été accordé à la fin de l'usufruit.

Comme l'administration s'était uniquement contentée d'additionner tous les montants des factures, le tribunal de première instance a jugé que l'imposition était arbitraire. En effet, l'administration n'explique pas pourquoi elle estime pouvoir retenir le montant total des travaux réalisés comme des grosses réparations. Selon le juge, certains travaux peuvent en effet être considérés comme des travaux d'amélioration.

En outre, les avantages doivent être évalués à la valeur réelle qu'ils représentent pour le bénéficiaire, ce qui ne correspond pas, selon le juge, aux montants facturés. L'avantage éventuel que le nu-propriétaire acquiert à la fin de l'usufruit n'est en rien égal au prix que l'usufruitier a payé pour ces travaux, mais uniquement à la plus-value que les travaux impliquent pour lui à ce moment.

L'administration ne motive pas quelle serait la plus-value pour le bénéficiaire à la suite des travaux réalisés.

Détail piquant : contrairement au litige soumis au tribunal de première instance de Namur, jugé le 7 décembre 2016 et commenté dans l'hebdo du 27 mai 2017, le conseil avait bien invoqué le caractère arbitraire de la cotisation, avec la conséquence que le tribunal a dû annuler intégralement la cotisation. Il semble que ce n'était pas le cas à Namur, ce qui a obligé le tribunal à faire le travail de l'administration, à savoir rechercher ce qui était des travaux de grosses réparations et ce qui était des travaux d'équipement et d'amélioration, ce qui n'a entraîné qu'un dégrèvement partiel des cotisations.

Cette évolution de la jurisprudence démontre clairement que l'administration doit non seulement prouver qu'il y a un avantage, mais aussi qu'elle doit faire son travail correctement et donc évaluer elle-même correctement cet avantage.

Une tâche qui n'est pas du tout évidente : en effet il faut prendre en compte tous les paramètres, tels que le vieillissement des grosses réparations, leur nature, l'inflation monétaire, etc. qui tombent de toute évidence en dehors de l'enrichissement du dirigeant d'entreprise parce que ceci dépend de l'évolution du marché immobilier et pas de sa qualité de dirigeant d'entreprise...

Bon travail à l'administration !

Jurgen Soetaert

Rédacteur en chef adjoint de Fiscalnet

Avocat au barreau de Louvain

Cabinet d'avocats Advonet

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