De waardering van het vruchtgebruik in het kader van een naakte-eigendom/vruchtgebruikconstructie

Artikel van 25/06/2011

De aankoop van een gebouw door de aankoop van de naakte eigendom in eigen naam enerzijds en het vruchtgebruik door de vennootschap anderzijds is een constructie met een aanzienlijk fiscaal belang.

Bewijs hiervan in het antwoord op vraag nr. 54 van Dirk Van der Maelen op 17 september 2010 is dat het aantal vennootschappen met een vruchtgebruik op een of meerdere gebouwen toeneemt, terwijl het aantal onroerende goederen in naakte eigendom nauwelijks evolueert. We denken dat deze constructie een fiscaal voordelig instrument blijft, in zoverre ze goed wordt voorbereid en juist wordt geëvalueerd.

De aankoop via deze tijdelijke opsplitsing van het eigendomsrecht kan bestemd zijn voor persoonlijk gebruik of voor verhuur.

Het eigendomsrecht op een roerend of onroerend goed kan in twee factoren worden gesplitst:

• - enerzijds de naakte eigendom - dus het recht om naar eigen wens te beschikken over zijn goed, en het eventueel te wijzigen of te vervreemden;
• - anderzijds het vruchtgebruik of het recht om van een zaak waarvan een ander de eigendom heeft, het genot te hebben, zoals de eigenaar zelf, maar onder verplichting om de zaak zelf in stand te houden (cf. art. 578 burg wetb.). Het vruchtgebruik kan desgevallend het voorwerp zijn van een hypotheekinschrijving als waarborg voor een lening die men is aangegaan om de aankoop te financieren.

Er is geen minimumduur vastgelegd, maar in geval van een rechtspersoon is een maximale duur van 30 jaar voorzien (cf. art. 619 burg. wetb.). Wanneer het vruchtgebruik eindigt, dooft het volledig uit en geniet de naakte eigenaar van een recht op toetreding zonder betaling van een vergoeding of extra registratierechten.

De duur van het vruchtgebruik zal onvermijdelijk gevolgen hebben voor de waardering; hoe langer het duurt, hoe hoger de waarde.

In dit artikel gaan we na welke de te vermijden valkuilen voor een overwaardering van het vruchtgebruik zijn. De neiging om de waarde te overdrijven is een maximum van de uitgaven en/of investeringen te laten betalen door de vennootschap die de kosten aftrekt van de belastbare basis in de vennootschapsbelastingen tegen 33,99%,

In de personen- en vennootschapsbelastingen.

Aangezien de naakte eigendom geen inkomsten genereert, moet ze niet op de aangifte in de personenbelasting worden vermeld. De interesten van een eventuele financiering voor de aankoop van de naakte eigendom die niet is bedoeld om roerende inkomsten te verwerven of te behouden zijn dan ook niet aftrekbaar.

De vennootschap die van het vruchtgebruik geniet, zal enkel de onroerende voorheffing moeten betalen. Ze zal de waarde van het vruchtgebruik over de volledige duur kunnen afschrijven (wat haar vaak toelaat om de afschrijvingsduur te verkorten, maar ook de lasten van het onderdeel van de grond te dragen), eventueel degressief. De lasten van een investeringskrediet voor het verwerven van het vruchtgebruik zijn aftrekbaar.

De aanschafkosten (ereloon van de notaris, registratierechten etc.) moeten overeenkomstig hun respectievelijke waarden tussen de naakte eigenaar en de vruchtgebruiker worden verdeeld en zullen het percentage van de door hen te dragen kosten bepalen.

Wanneer het gebouw aan een derde wordt verhuurd, levert het principe van de aftrekbaarheid van de lasten geen enkel probleem op (aangezien die lasten toelaten om belastbare inkomsten te verwerven). Wanneer het gebouw echter onder persoonlijke titel wordt bewoond, is er volgens ons een kantoor nodig (een beroepsmatig gedeelte) ter bevestiging van het feit dat de onroerende aankoop gebeurd is met het oog op het verwerven of behouden van beroepsinkomsten (het enige doel van een gratis ter beschikking stellen met belasting van een geïndexeerd kadastraal vermogen, x 2, x5/3 lijkt ons moeilijk toepasbaar om die principes van aftrekbare beroepskosten toe te passen. Het bestaan van een kantoor laat toe om de aankoop te verantwoorden, om een beter imago te creëren bij van de klant die ter plaatse wordt ontvangen.)

Een te lage waardering van het vruchtgebruik kan tot gevolg hebben dat de belastingadministratie het verschil tussen de oorspronkelijke bij de notaris aangegeven waarde en de waarde uit de onderstaande berekening belast. De enige beperking inzake de registratierechten is dat de waarde van het vruchtgebruik niet meer kan zijn dan 80% van de waarde in volle eigendom (cf. art. 47 al. 3 wetb. reg).

Voorafgaande beslissing nr. 300.081 van 30 september 2003

Voorafgaande beslissing nr. 300.081 van 30 september 2003 steunde op de waardering zoals voorgesteld in het wetboek van registratie, hypotheek en griffierechten . Traditioneel ligt de verdeling tussen naakte eigendom en vruchtgebruik op 20% - 80% met een duur van het vruchtgebruik van 15 jaar (soms 20 jaar wanneer de lening langer duurt om de interestlasten te kunnen blijven aftrekken.

De FOD financiën verklaarde zich akkoord over de volgende elementen:

• - de notariskosten, de registratierechten en de bankkosten op het investeringskrediet zijn onder die titel aftrekbaar in hoofde van bvba A volgens de in artikel 49 van het wetboek van inkomstenbelastingen van 1992 vastgelegde voorwaarden en in zoverre ze betrekking hebben op de aanschaf van het vruchtgebruik;
• - de waarde van het vruchtgebruik wordt bepaald rekening houdend met de bepalingen van artikel 47, § 2 uit het wetboek van registratierechten en een afschrijving op een duur van 15 jaar kan worden toegestaan;
• - wat het gratis ter beschikking stellen van gebouwen of delen ervan zoals bedoeld in artikel 18, § 3, punt 2, van het kb WIB betreft, zal de betaling door de heer X van een jaarlijkse huur aan bvba A, gelijk aan minstens 80% van het geïndexeerd kadastraal inkomen van het appartement vermenigvuldigd met 100/60 en 2, in zijn hoofde geen belasting van een voordeel van alle aard zoals bedoeld in artikel 32 alinea 2, 2° WIB meebrengen. als het gaat om een gemeubelde woning, moet deze minimumhuur met 2/3 worden verhoogd;
• - het niet huren van het appartement door de heer X gedurende een bepaalde periode zonder dat hij er effectief over beschikt, brengt in zijn hoofde geen belasting van een voordeel van alle aard zoals bedoeld in artikel 32, alinea 2, 2° WIB 92.

Deze voorafgaande beslissing (ruling) doet geen afbreuk aan de eventuele belasting in hoofde van de heer X van een voordeel van alle aard zoals bedoeld in artikel 32, alinea 2,2° WIB op het ogenblik waarop deze laatste na 15 jaar 80 % van het vruchtgebruik van het appartement (wat we verder de 20/80-regel zullen noemen) zal verwerven.

Het gaat dus om een belasting aan de uitgang die zijn oorsprong vindt in een slechte (want veel te hoge) waardering van het vruchtgebruik.

Een voorbeeld:

• - Een gebouw wordt gewaardeerd op 450 000 euro
• - De bvba van de zaakvoerder koopt het vruchtgebruik (80%), de naakte eigendom koopt hij onder persoonlijke titel (20%).
• - De huur (of in geval van belasting van alle aard de tegen 5/3 van het KI belastbare huurwaarde vermenigvuldigd met 2) bedraagt jaarlijks €30 000; gekapitaliseerd op 15 jaar komen die bedragen neer op €30 000 x 1,118387 (indexcoëfficiënt tegen 4% op 15 jaar zoals voorzien in art. 47 al .2 wetb. reg.) = €333 551,60; het vruchtgebruik wordt geraamd op 360 000,00 euro
• - De naakte eigendom is dus 450 000,00 - 333 551,60 = 116 448,40 euro waard
• - Als het slechts gewaardeerd wordt op 90 000 euro (1/5 van €450 000) zou de fiscus kunnen uitgaan van 360 000,00 - 333 551,60 = €26 448,40 als een belastbaar inkomen in hoofde van de nieuwe volle eigenaar!
• - Als er bovendien geen loonfiche 281.20 werd opgemaakt, zou de vennootschap belast kunnen worden tegen 309% x 26 448,40 euro onder de noemer van de geheime commissielonen (zie hierover rechtb. Bergen, 28 februari 2005).
• - Om die personenbelasting te vermijden hoeft de zaakvoerder enkel de uitoefening van zijn functies te stoppen voor het verlopen van de constructie. De fiscus zal de vennootschap echter belasten voor de toekenning van een abnormaal of goedgunstig voordeel in zijn niet-geoorloofde uitgaven.

Waardering van het vruchtgebruik in de nieuwe constructies

De huidige tendens inzake de waardering van het vruchtgebruik is zich niet meer te beperken tot de 20/80-regel die is afgeleid uit het wetboek van registratierechten, maar er rekening mee te houden dat voor de (vennootschaps)belastingen het vruchtgebruik tegen de werkelijke waarde gewaardeerd moet worden. We verwijzen bijvoorbeeld naar de parlementaire vraag nr. 654 van 23 februari van de heer Dirk Van der Maelen. Het antwoord geeft duidelijk aan dat de fiscale gevolgen van vruchtgebruikconstructies geëvalueerd moeten worden op basis van de feitelijke en juridische gegevens voor elk geval. De waarde van het vruchtgebruik moet ook op die manier worden bepaald. De geactualiseerde huuropbrengst kan in voorkomend geval deel uitmaken van een van die gegevens. Inzake de directe belastingen hoeft men niet noodzakelijk te verwijzen naar de regels die vermeld worden in het wetboek van registratie-, hypotheek- en griffierechten of in het wetboek van successierechten. De fiscale gevolgen van door de vruchtgebruiker uitgevoerde verbeteringswerken hangen in het bijzonder af van hun aard, doelstelling en belang."

Men zal dus de economische waarde van het vruchtgebruik moeten berekenen (cf. rechtb. Bergen, 23 juni 2004) dat overeenstemt met het verschil tussen de geactualiseerde waarde tussen het bruto huurrendement enerzijds, en de geschatte kosten die de vruchtgebruiker tijdens de duur van het vruchtgebruik zal moeten dragen, bijvoorbeeld herstellingen, onroerende voorheffing enz.

We zien hier dat het gaat om schattingen, dat men bovendien de reeds geschatte bedragen moet actualiseren (wat ook verplicht om een juist discontopercentage te schatten). Het is dus niet overdreven om te bevestigen dat de waardering van het vruchtgebruik geen eenvoudige zaak is.

Men dient ook te verwijzen naar de artikelen 605 en 606 burg. wetb. volgens dewelke de grote herstellingen ten laste zijn van de naakte eigenaar, terwijl courante herstellingen op rekening komen van de vruchtgebruiker. Die bepalingen zijn niet van openbare orde; de partijen kunnen er dus van afwijken, wat in de praktijk doorgaans wordt afgeraden om te vermijden dat de operatie door de belastingadministratie geherkwalificeerd wordt op basis van artikel 344 WIB 92 (simulatie).

De vervanging van het dak en de gevel zullen altijd ten laste zijn van de naakte eigenaar. Omgekeerd zullen grote herstellingen die toe te schrijven zijn aan verwaarlozing door de vruchtgebruiker ten laste zijn van deze laatste.

Men moet vermijden dat uitbreidingswerken of de bouw van nieuwe constructies uitsluitend op rekening komen van de vruchtgebruiker, idem voor werken die kort voor het einde van het uitdoven van het vruchtgebruik voor het grootste deel ten laste zouden moeten zijn van de naakte eigenaar (in verhouding tot de oorspronkelijk berekende verdeling tussen de waarde van de naakte eigendom en van het vruchtgebruik).

Voorafgaande beslissing nr. 900.432 van 27 april 2010 bevestigt die situatie, in die zin dat het vruchtgebruik geëvalueerd moet worden op basis van haar werkelijke waarde en niet op basis van de regels van het wetb. van registratierechten.

De waardering van het tijdelijke vruchtgebruik moet gebeuren tegen zijn werkelijke waarde. Deze werkelijke waarde is gelijk aan de geactualiseerde waarde van de netto huurinkomsten (bruto inkomsten min kosten) die tijdens de duur van het vruchtgebruik werden ontvangen.

De waardering van verzoeker is gebaseerd op de volgende formule uit het onderzoek van J. Ruysseveldt "De Waardering van het tijdelijk vruchtgebruik, anders bekeken", verschenen in Notarieel en Fiscaal Maandblad (1999):

 WV = (H/(r-i)) X (1- (1+i/1+r)n).

met WV: geactualiseerde waarde van een tijdelijk vruchtgebruik

 H: jaarlijkse netto huurinkomsten

 n: duur van het vruchtgebruik uitgedrukt in jaren

 r: financieel rendement voor duur n

 i: verwacht inflatietarief voor duur n.

Vertaald in cijfers geeft dit de volgende tabel voor een aanvankelijke netto huurwaarde van 12 x 6.000 = 72.000 €, een vruchtgebruik op 20 jaar, een jaarlijkse indexatie van 2% en een discontopercentage van 3,55% (OLO-tarief op 20 jaar) op zijn beurt verhoogd met een risicopremie van 2% = 5,55% in totaal:

De waarde van het vruchtgebruik op die basis zou dus geschat worden op 1 005 010,73 euro in het onderhavige geval; de waarde van de naakte eigendom wordt bepaald door het verschil tussen de waarde van de volle eigendom en het vruchtgebruik.

Naast dit aspect van oorspronkelijke waardering, beantwoordt de voorafgaande beslissing van 27 april 2010 aan de vraag of er een belastbaar voordeel van alle aard bestaat in hoofde van de zaakvoerder.

Om evenwel te kunnen besluiten tot de afwezigheid van het voordeel van alle aard dat voortvloeit uit de hierboven beschreven opgesplitste aankoop, moet men nagaan of deze operatie als dusdanig denkbaar zou zijn tussen totaal onafhankelijke partijen.

Men moet hiervoor het volgende vergelijken:

1°) de rendabiliteit van het eigen vermogen dat werkelijk geïnvesteerd werd door de vruchtgebruikende vennootschap op basis van de te ontvangen huur,

2°) het eigen vermogen dat door de naakte eigenaar is geïnvesteerd in de operatie in verhouding tot de waarde van de volle eigendom van het gebouw op het ogenblik van het uitdoven van het vruchtgebruik.

Men moet vermijden dat de naakte eigenaar in de bovenstaande hypothesen profiteert van een rendement dat hoger is dan dat van de vruchtgebruikende vennootschap, terwijl in dit type van operatie de risico's vooral gedragen worden door de vruchtgebruiker.

Volgens de DVB zijn de volgende hypothesen:

(i) een identieke waarde van een onroerend goed op het ogenblik van de aankoop van het vruchtgebruik en op het moment van het uitdoven ervan,

(ii) een ononderbroken huur van dat goed,

... van die aard dat men het rendement van de vruchtgebruiker overschat en dat van de naakte eigenaar onderschat.

Om bijgevolg te komen tot een aanvaardbaar rendement in hoofde van de bvba en daaruit te kunnen besluiten dat een derde eveneens tot een dergelijke investering had kunnen overgaan, volstaat het de duur van het vruchtgebruik van 5 jaar te verlengen tot 30 jaar.

Conclusie

Zelfs als het slechts gaat om een voorafgaande beslissing over een bepaalde situatie, lijkt het ons noodzakelijk om op de volgende punten te wijzen:

• - de waardering van het vruchtgebruik moet voortaan gebeuren op basis van de geactualiseerde waarde van de netto huurinkomsten en niet op basis van de oude 20/80-regel;
• - men moet de tenlasteneming zoals vooropgesteld door artikelen 605 en 606 burg. wetb. zoveel mogelijk respecteren.

Voorzichtigheid is dus geboden. Heel wat naakte-eigendom/vruchtgebruikconstructies die eind jaren '90 werden opgezet doven stilaan uit.

Stéphane Mercier

Handelsingenieur Solvay, ULB, Master Fiscaal Management